Une location en meublée est une location d’un bien immobilier dans lequel le bailleur met à disposition des meubles. En général, il concerne : les locations à résidences de service (étudiantes, seniors ou de tourisme), les chambres ou logements meublés et les locations saisonnières ainsi que les chambres d’hôtes.

Pour rentrer dans le vif du sujet, les régimes fiscaux disponibles en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) sont le régime micro BIC ou bien le régime au réel.

À noter : un régime fiscal qualifie le type d’imposition ou le régime d’imposition auxquels votre bien immobilier sera soumis.

LMNP au micro BIC ou au réel ?

Avant de commencer, il est avantageux de savoir qu’en LMNP les recettes ou les loyers perçus sont soumis au régime d’imposition sur les bénéfices industriels et commerciaux – BIC.

Le régime au micro BIC

Les BIC sont les bénéfices que le futur investisseur réalise en tant que bailleur. Lorsque les loyers annuels ne dépassent pas le plafond de 70 000 euros, il est intéressant d’être imposé au micro BIC. Vous bénéficiez donc d’un abattement forfaitaire de 50 %. C’est-à-dire que vous serez imposé sur 50 % du revenu des loyers. Le bailleur fait rentrer 15 000 euros de recette de loyer à l’année, il sera imposé sur 7500 €.

Le petit plus : le salaire est compris dans le calcul et le plafond est calculé au prorata. Il est possible de faire sa déclaration ici.

Le régime au réel

Si vos recettes dépassent 70 000 euros, le régime au réel s’appliquera automatiquement. Le principe de ce régime est que l’imposition se fait sur la totalité des recettes. Mais avant, il est possible de dégrever la réalité des charges, des intérêts, des frais, etc. Il en existe 17 au total.

Le petit plus : le futur investisseur pourra également déduire l’amortissement du bien immobilier. Il s’agit de la perte de valeur du bien. Plus un bien vieillit et plus il perd de la valeur. Aussi, si vos frais dépassent 50 % mais, que vos recettes ne dépasse pas le plafond du micro BIC, il possible de choisir le régime du réel.

En guise de conclusion, le régime réel est plus contraignant en ce qui concerne sa comptabilité. Il est d’ailleurs conseillé de faire appel à un gestionnaire de patrimoine.

LMNP ou LMP : les différences

Comme dit précédemment, en LMNP les charges sont déduites, il n’y a pas de cotisations sociales et l’amortissement du bien est pris n’est pas pris en compte lors du calcul de la revente.

Mais qu’en est-il du LMP (Loueur en Meublé Professionnel) ?

  • La plus grosse différence entre c’est deux régimes est qu’en LMP le déficit est imputable sur le revenu global. Vu que c’est une activité professionnelle, si cette activité est déficitaire, elle peut venir amoindrir l’impôt.
  • L’impôt sur la plus-value
  • L’exonération de l’impôt sur la fortune

L’inconvénient majeur : dans ce régime, l’investisseur est considéré comme professionnel, il va donc payer des charges sociales.

  • Charges sociales et professionnelle : c’est entre 25 et 35 % de Sécurité Sociale des indépendants sur le revenu net professionnel et 8 % de CSG/ CRDS.

Le régime LMP comporte donc certains désavantages, il faut donc bien comprendre sa situation et choisir le régime le plus adapté. C’est-à-dire que si le futur investisseur souhaite arrêter toutes activités professionnels et ne vivre que de ses recettes locatives, avec ce régime, c’est possible.

Les conditions pour passer du statut LMNP au LMP

Avant 2020, il y avait 3 conditions :

Première condition : faire plus de 23 000 euros de recettes annuelles qui proviennent de la location meublée.

Deuxième condition : les revenus issus de la location meublée représentent plus de la moitié des revenus du foyer fiscal – c’est-à-dire que le loyer doit être plus important que le salaire - et si c’est le cas ils représentent plus de la moitié du foyer fiscal.
Par exemple : 30 000 euros de recettes en meublé et que votre salaire est de 25 000 euros à l’année. Cette condition est remplie.

Troisième condition : inscription au registre national du commerce (RCS). Si cette inscription n’était pas faite, il n’était pas possible de passer au statut LMP.

Le régime LMNP : ce qui a changé en 2020

Aujourd’hui, il n’y a plus que deux conditions pour passer du statut LMNP au LMP.

  • Les 23 000 euros de plafond ;
  • Les revenus issus de la location.

L’inscription au RCS n’est plus une condition sine qua non pour passer du statut LMNP au LMP. Le passage se fait automatiquement si les conditions citées ci-dessus sont présentes.

Maintenant si vous gagner plus de 23 000 de revenu locatif annuel et que vous gagnez plus que votre salaire vous passez automatiquement à la fiscalité LMP.