Il existe de très nombreux cadres juridiques et fiscaux permettant aux particuliers d’investir dans la pierre. Chacune d’elles disposent d’avantages et d’inconvénients et chaque situation doit être analysée de manière la plus fine possible pour être parfaitement adaptée à votre situation personnelle, familiale et patrimoniale. Aujourd’hui, faisons le point sur le régime du loueur meublé non professionnel (LMNP).
Le statut de LMNP, qu’est-ce que c’est ?
Le loueur meublé non professionnel est un statut qu’un particulier investisseur peut obtenir en devenant propriétaire d’un bien, maison ou appartement, qu’il met en location meublé à des tiers.
Pour être considéré comme un loueur meublé non professionnel, selon l’article 155 IV du CGI, le propriétaire d’un bien à louer doit :
- Réaliser moins de 23000€ de recettes annuelles avec son bien
- Les revenus tirés de ces activités ne doivent pas être supérieurs aux revenus du foyer fiscal
- Mettre à disposition un bien meublé*
Dans le cas où le loueur ne remplit pas les deux premières conditions, son statut de LMNP passe à celui de LMP (loueur meublé professionnel) le contraignant à de nouvelles obligations administratives et financières.
*Pour être considéré comme meublé, un bien doit contenir à minima : un lit (avec draps, oreillers, …), des volets ou des stores, un espace cuisine contenant des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes, un frigidaire, un espace congélation (possible dans le frigo), suffisamment de vaisselles pour les occupants, une table, des chaises, un tant soit peu de rangements, des lampes et un minimum de matériel pour l’entretien de l’habitat.
Ce statut est très avantageux pour les investisseurs qui se lancent pour la première fois dans l’immobilier locatif et qui ne souhaitent pas gérer trop d’administratif ou ne souhaitant pas faire de calculs comptables trop complexes.
Ce statut est le plus simple et rapide à mettre en place, il suffit de vous déclarer en tant que LMNP auprès de l’administration fiscale (parfois, cela n’est même pas le cas, vous pouvez le notifier directement dans votre déclaration de revenus annuelle).
Il existe 2 régimes fiscaux distincts au sein du statut LMNP, un très simple, et un autre permettant de réaliser plus d’optimisations selon les cas.
Le régime LMNP simplifié (micro BIC)
Si vous choisissez le régime LMNP simplifié, la règle fiscale est très simple : vous ne serez fiscalisé que sur 50% de vos revenus locatifs.
Prenons cet exemple : vous louez un bien 500€ par mois (6000€ par an), à la fin de l’année fiscale, vous ne déclarerez aux impôts que 3000€.
À savoir : si votre bien est un bien meublé « de tourisme », alors l’abattement peut même atteindre 71% !
Le régime de Loueur Meublé Non Professionnel au réel
Ce régime, plus optimisé dans de nombreuses situations, pourra vous permettre de réaliser quelques optimisations comptables et fiscales.
En effet, avec ce régime, il vous sera possible d’amortir votre bien sur plusieurs années (entre 20 et 30 ans) en plus de pouvoir déduire nombreuses de vos charges liées à votre bien comme les frais de notaires, agence, les travaux, charges de copropriété, taxe foncière, et même vos intérêts d’emprunts !
Le régime réel est donc très intéressant si vous avez de nombreuses charges. Si vous passez par une agence immobilière pour votre transaction et que vous réalisez des travaux importants dès l’acquisition du bien et avant même sa mise en location, alors, dans 95% des cas, le régime réel sera plus avantageux puisqu’il vous permettra sans doute de ne pas payer d’impôts les premières années de location du bien.
Attention toutefois au montant de la plus-value qui sera certainement plus élevé lors de la revente puisque le bien aura été amorti.
Peut-on passer du régime micro BIC au régime réel ?
Il est tout à fait possible pour un investisseur ayant déjà opéré en régime micro BIC de changer de statut fiscal.
Toutefois, ce choix doit être réfléchi puisqu’il est impossible pour un LMNP de faire machine arrière ensuite.
Le passage du régime micro BIC au régime réel est donc possible mais le passage du régime réel au régime micro BIC ne l’est pas.
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