En 2020, acheter une maison ou un appartement peut être un véritable casse-tête si on ne sait pas comment s'y prendre. Aussi voici tout ce que vous devez savoir si vous envisagez un achat immobilier.

Sur le net, les informations sur le sujet fusent dans tous les sens. Certaines se contredisent et d'autres s'entremêlent en vous amenant plus de questions que de réponses. Résultat : vous ne savez pas par quelle étape commencer.

Rassurez-vous, ce guide intégral de l'achat immobilier est fait pour vous aider. Vous allez enfin comprendre pleinement dans quoi vous vous embarquez et, surtout, vous allez savoir précisément ce qu'il faut faire.

De l'acquisition de votre bien immobilier jusqu'à votre emménagement ou la location de celui-ci, en passant par la prise de contact avec l'agence immobilière, nous allons passer en revue l'intégralité des étapes nécessaires dans votre projet immobilier.

Vous allez tout savoir sur l'aventure que constitue le parcours d'un futur propriétaire ! Suivez le guide.

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Par où commencer pour un achat immobilier ?

Avant de débuter ne serait-ce que la première démarche, il va être crucial de décider quel type de logement vous voulez acheter. Souhaitez-vous investir dans un studio, un appartement T3, T4 ou T5, un pavillon, une maison, etc.

Le type de bien immobilier que vous voulez acquérir doit être mûrement réfléchi. Il doit résulter d'une pensée sur le long terme.

Combien de propriétaires ont brûlé les étapes et ont regretté leur achat immobilier plusieurs années après ? Combien n'avaient pas anticipé le développement radical de leur vie dans le futur ?

Le fait de se mettre en couple avec quelqu'un, la naissance d'un bébé ou une promotion à son travail sont autant de raisons qui peuvent contrarier vos plans d'achat foncier.

Gardez toujours à l'esprit que devenir propriétaire est généralement un projet qui va vous suivre sur plusieurs années, voire décennies. Ce ne doit en aucun cas être une décision basée sur une envie soudaine.

Laissez mûrir l'idée une fois qu'elle a germé et prenez le temps de vous décider en amont en analysant votre situation actuelle et en anticipant votre situation future.

De même, il va être essentiel de cerner votre budget maximal. Celui-ci dépendra de vos moyens et de la propriété immobilière dont vous voulez devenir l'acquéreur. C'est aussi à partir de celui-ci que vous ferez vos recherches de logement via une agence ou les annonces immobilières.

Pour avoir une idée précise de vos capacités d'achat, tournez-vous vers une société d'emprunt ou vers votre banque. Avec votre conseiller, faites le point sur vos économies, sur votre endettement et sur les possibilités de financement du bien que vous visez.

Et tout cela nous mène tout droit à la première étape : le crédit à l'immobilier.

Prêt immobilier : négocier son taux

Obtenir un meilleur taux de crédit

Ça y est, vous avez vu la maison ou l'appartement de vos rêves. Maintenant vous voulez à tout prix financer votre achat immobilier.

Il est donc temps de négocier le financement de votre futur bien avec la banque ou la société de crédit.

Il existe plusieurs critères qui peuvent séduire et convaincre le négociateur :

  • Vous avez des revenus annuels situés entre 40.000 et 60.000 €
  • Aucun incident bancaire n'a eu lieu sur vos précédents emprunts
  • Vous n'êtes jamais à découvert
  • Lors de la transaction, vous pouvez mettre un apport personnel
  • Vous avez de l'épargne et arrivez à épargner chaque mois

Bien entendu, chaque société de financement ou banque a ses conditions et ses impératifs. Mais les critères cités vous donneront généralement un net avantage dans la négociation.

Votre salaire est moins élevé que cela ? Assurez-vous de remplir avec rigueur les autres conditions et vous montrerez votre sérieux.

Pour négocier votre taux d'emprunt, vous pouvez aussi mettre en avant votre reste à vivre. Il s'agit tout simplement de la somme qu'il vous reste après avoir payé votre loyer, vos charges et vos mensualités.

La plupart des agences de crédit ou banques estiment entre 500 € et 600 € le reste à vivre nécessaire pour un foyer moyen. Essayez donc d'avoir au minimum cette somme chaque mois pour prouver vos capacités de paiement.

Pour obtenir un meilleur taux, vous pouvez proposer de déplacer tous les comptes de la famille vers la nouvelle banque. Vous pouvez également proposer de basculer votre assurance habitation et voiture dans leur établissement.

Le rôle du notaire dans l'achat immobilier

La négociation de votre taux de prêt a été effectuée. Vous pouvez maintenant passer à l'étape suivante : la prise de contact avec le notaire.

Tout d'abord, il faut bien comprendre que le rôle du notaire est essentiel, si ce n'est primordial, lors d'une vente immobilière.

Il va décréter et contrôler la transaction de façon à la rendre juridiquement concrète. Par son action, le bien immobilier passera de la propriété du vendeur à celle de l'acheteur, donc vous.

Il est aussi très important d'avoir votre propre notaire. En effet, le propriétaire du bien immobilier que vous voulez acheter pourra vous proposer de passer par son notaire attitré. Pour des raisons pratiques et surtout pour assurer la défense de vos intérêts personnels en cas de conflit, il est recommandé de contacter un autre notaire, qui se chargera d'examiner le dossier sous votre angle.

Il sera alors temps de signer la promesse de vente directement auprès de celui-ci et, plus tard, de concrétiser la cession du bien immobilier en signant l'acte de vente. Cette deuxième étape ne se fera cependant que plus tard, vous pouvez donc la laisser de côté pour le moment.

Une fois les modalités effectuées avec votre notaire, il faudra fixer une date pour la promesse de vente.

Le vendeur et propriétaire actuel de l'appartement ou de la maison que vous souhaitez obtenir devra alors fournir les documents suivants : les diagnostics d'experts concernant l'état des installations et infrastructures du bien (tuyauterie, réseau électrique, chaufferie, etc.), le titre de propriété, les procès-verbaux des trois précédentes assemblées générales, ainsi que tout acte, écrit ou contrat que son notaire lui demandera et qui varieront selon le type du bien vendu.

Pour rappel, les frais de notaire sont en moyenne de 8% pour l'achat d'un logement ancien. Ils sont de 2 à 3% du prix de vente d'un bien neuf.

Négocier son bien : les 4 étapes

Les prérequis liés au notaire enfin terminés, il sera temps de se pencher sur la négociation du bien que vous visez. Cette démarche se découpe en 4 étapes :

Analyser le bien

Analysez le contexte de l'achat immobilier.

Renseignez-vous absolument sur le prix au m² et faites la comparaison avec des logements similaires sur le marché. Demandez-vous quelle norme de calcul utilise le propriétaire pour fixer son prix. Utilise-t-il la surface totale ? La surface habitable ? En cas de doute, réalisez une estimation du prix via des sites comparatifs en ligne.

Renseignez-vous aussi sur la date de mise en vente du bien. Plus il est présent sur le marché depuis longtemps, plus vous aurez une marge de négociation importante.

Estimer le prix total des travaux

Selon le type de travaux et selon la charge qu'ils représentent, vous pouvez utiliser cet argument à votre avantage pour faire baisser le prix de vente du bien.

Ainsi, pour poser une estimation correcte et la présenter lors de la négociation, scrutez avec rigueur l'intégralité du DDT (Dossier de Diagnostics Techniques) qui regroupe tous les travaux à réaliser sur les installations du logement.

Mettez l'accent sur les travaux de maintenance et de réhabilitation à effectuer obligatoirement, pour qu'ils soient correctement pris en compte.

Contacter un négociateur immobilier

Dans le cas où la négociation vous semble difficile ou si vous ne voulez pas la faire vous-même, par peur de rater une éventualité, vous pouvez faire appel à un agent extérieur.

Son rôle à la fois d'expert et de médiateur pourra vous soulager d'un large stress et son avis de spécialiste vous guidera pas à pas lors de la négociation.

Il pourra mettre en avant les points clés sur lesquels vous pourrez vous positionner et négocier à votre place l'offre d'achat.

Négocier le coût de l'agence

La personne à qui vous souhaitez acheter votre maison ou votre appartement a sûrement fait appel à une agence immobilière pour placer son bien sur le marché.

Les frais induits par l'agence atteignent généralement entre 5 % et 7 % de la somme totale du bien, ce qui peut parfois correspondre à une somme conséquente.

Dans le cas où plusieurs agences proposent le bien, il est fortement conseillé de négocier directement avec elles et de faire jouer la concurrence pour obtenir le prix le plus bas.

Concrétiser son achat d'appartement ou de maison

Le guide de l'achat immobilier

Signer l'acte de vente

L'acte de vente en lui-même est, à peu de choses près, assez similaire à la promesse de vente.

La signature définitive de ce contrat, qui viendra clore la vente, se fera auprès du notaire. Sa présence est obligatoire et permet d'officialiser l'échange.

Cette rencontre se fera généralement trois mois après avoir établi la promesse de vente. C'est le temps requis pour réaliser l'intégralité des démarches précédentes et pour s'assurer que les deux partis soient certains de finaliser la transaction.

En savoir plus sur le compromis de vente.

Paiement de la vente

Le paiement du montant total que représente la vente du bien se fera au même moment que la signature.

Cependant, le versement de la somme due ne se fera pas automatiquement, même si la vente est conclue. En effet, les délais de transmission sont généralement longs, même s'ils tendent à se raccourcir avec le progrès technique.

Pour être totalement serein, vous pouvez faire transiter le montant par le notaire, qui se chargera de la verser au vendeur une fois les formalités terminées.

Toujours est-il que les clés du bien doivent vous être remises avant de quitter le bureau du notaire et que l'appartement ou la maison est à vous dès cet instant.

Achat immobilier avec travaux : comment procéder ?

Acheter un bien immobilier avec travaux peut être une très bonne façon d'amoindrir le coût total d'une vente.

La valeur du bien peut rapidement chuter et si vous vous y prenez correctement, les réparations nécessaires vous coûteront moins chères que si vous aviez acquis le logement neuf.

De plus, les travaux vous permettront de modeler le bien selon vos désirs, que vous vouliez le louer ou y loger.

Tout d'abord, sachez que, selon la teneur des rénovations, une aide territoriale pourra vous être attribuée. Examinez donc bien le rapport des diagnostics fourni avant l'achat immobilier. Voyez quels aménagements peuvent être pris en charge par la collectivité.

Vous pourrez demander le CITE (Crédit d'Impôt pour la Transition Énergétique), qui vous permet de réduire considérablement le coût des travaux qui permettront de faire progresser le rendement énergétique d'un habitat.

Il est par la suite recommandé de faire appel à un maître d'oeuvre, qui viendra faire un constat global et pourra contacter les différentes entreprises spécialisées qui participeront au chantier.

Tout cela dépendra bien évidemment du type des travaux requis, qu'il s'agisse de plomberie, de revêtement mural, de maçonnerie, etc.

Vous pouvez aussi choisir de faire vous-même les travaux, mais attention, il faudra prendre connaissance des normes en vigueur applicables sur le genre de chantier que vous visez. Il est aussi bien évidemment conseillé d'avoir des compétences dans le domaine en question, pour éviter tout risque d'accident.

Dans tous les cas, il est conseillé de demander l'avis d'un expert avant d'entreprendre quoi que ce soit.

Les erreurs à ne pas faire lors d'un achat immobilier

Accepter un prix sans négocier

Beaucoup sont tentés de se dire que le logement désiré est totalement conforme à leurs envies. Ils vont ainsi manquer des occasions lors de la négociation.

De même, certains auront peur de perdre la vente en négociant trop fortement, ce qui permettra au vendeur d'imposer plus facilement son prix.

Partez du principe que rien n'est fixé à l'avance. Chaque argument que vous avancez doit pouvoir faire baisser le coût du bien.

Précipiter l'achat immobilier

Choisir le premier appartement ou la première maison que l'on aura visité n'est clairement pas une bonne idée. Il y a de nombreux biens immobiliers sur le marché.

Pour avoir un comparatif, pensez à cibler à l'avance 4 à 5 habitations différentes qui rentrent dans vos critères. Visitez-les toutes et faites ensuite votre choix.

Ne vous arrêtez pas au premier logement que vous aurez visité, même en cas de coup de cœur. Vous trouverez peut-être moins cher ou mieux par la suite, et ça, vous ne le saurez pas si vous vous contentez de la visite d'une seule habitation.

N'oubliez pas également de vous renseignez sur les charges de copropriété. Sur certains logements, surtout anciens, elles peuvent être élevées et peuvent peser sur les finances en fin de mois.

Ne pas vérifier le quartier, l'environnement

Nombreux sont les propriétaires qui se retrouvent dépités par une nuisance environnementale qu'ils n'avaient pas constaté lors de l'achat.

Tout d'abord, demandez à visiter plusieurs fois l'appartement ou la maison en question. Vous pouvez aussi venir vous promener dans le quartier ou les environs de votre futur logement à plusieurs heures différentes, pour voir si la zone est globalement calme.

Renseignez-vous aussi auprès des voisins si vous le pouvez, demandez l'avis des personnes qui habitent déjà le quartier. Cela vous sera d'une grande aide et vous n'aurez ainsi pas de mauvaise surprise une fois installé dans votre nouveau logement.

Vous pouvez en savoir plus sur les erreurs à éviter lors d'un achat immobilier dans cet article.

Et après le déménagement ?

Voilà, vous venez de déménager et vous êtes désormais officiellement propriétaire de votre résidence principale.

Vous pouvez vivre dans votre nouvel habitat sereinement et profiter pour décorer votre intérieur selon vos goûts. Vous pouvez  également décider de le louer pour rentabiliser votre prêt.  De multiples possibilités s'offrent à vous, l'investissement locatif en fait partie. C'est une longue et nouvelle aventure qui s'annonce !