Lorsqu'on souhaite acquérir un bien immobilier, les offres en viager peuvent s'avérer être de belles opportunités. Mais la méconnaissance du dispositif fait que des acquéreurs potentiels n'osent pas se lancer dans une telle transaction. Comment fonctionne le viager ? Pourquoi investir dans l’immobilier par le biais du viager ? Présentation d’une vente immobilière un peu spéciale.

La particularité d'un achat en viager

Conclure une vente en viager signifie pour l'acheteur ne pas connaître la date à laquelle il va pouvoir entrer en possession de son bien. C'est là la particularité du viager. Pour ce type de transaction, l’acheteur est appelé débirentier et le vendeur est appelé crédirentier.

En effet, le bien reste occupé par le vendeur, même si l'acte de propriété est établi au nom de l'acquéreur. Suite à la transaction immobilière et la signature de l’acte, le vendeur garde la jouissance du bien. Il récupère aussi un capital, appelé le bouquet et dont le montant est négocié avec le vendeur. Aussi, le vendeur perçoit en complément une rente viagère. Le montant de la rente est déterminé lors de la signature du compromis de vente.

L'acquéreur ne reçoit la jouissance du bien immobilier qu'au décès du vendeur ou lorsqu'il quitte son logement de manière définitive.

Quels avantages à acheter un bien en viager ?

Si l'acheteur n'entre en possession de son bien qu'après un délai souvent supérieur à celui d'une transaction classique, il trouve toutefois des avantages dans un transaction immobilière en viager.

Dans la plupart des cas, le viager est plus un investissement immobilier qu’un premier achat.

Le principal intérêt du viager réside dans les avantages financiers qu'il procure. Après que le bien immobilier ait été estimé, il fait l'objet d'une décote dont le montant est fonction de l'âge du vendeur, jusqu'à 10% du prix initial. L'acheteur acquiert ainsi un bien immobilier à un tarif moins onéreux.

Le bouquet ne représente pas plus de la moitié du coût de la transaction, ce qui évite à l'acheteur de recourir à un emprunt conséquent, voire même de régler la somme avec ses économies. Il économise donc sur les intérêts liés à un éventuel crédit immobilier. Aussi, cela peut être un moyen d’agrandir son patrimoine immobilier à moindre coût.

En ce qui concerne le versement de la rente, il est conseillé d'observer un écart d'âge conséquent, d'au moins 20 ans, pour limiter les risques d'un versement trop long qui perdrait en rentabilité. En effet, l’espérance de vie estimée du vendeur doit être prise en compte au moment de l’achat. Idéalement, le montant devrait être équivalent ou moindre à un loyer ou à une mensualité de crédit immobilier.

Plus la durée du viager est courte, plus l'opération s'avère rentable pour l'acquéreur. A noter que lorsqu’un couple est vendeur, l’acheteur n’aura jouissance de son bien immobilier qu’au décès du dernier conjoint survivant.

Pour le volet fiscalité, l’acheteur est tenu de déclarer la valeur de la nue-propriété pour un viager occupé. Aussi, il doit déclarer la pleine propriété pour un viager libre.

Le viager côté vendeur

Le vendeur trouve lui ainsi des intérêts en vendant son bien en viager. Bien évidemment, les vendeurs sont dans la grande majorité des cas des personnes âgées.

Bien que son logement ne lui appartienne plus, le premier privilège du vendeur est qu’il en garde la pleine jouissance. Ce type de transaction lui évite de devoir déménager s'il ne le souhaite pas et de voir son bien investi par d'autres occupants, ce qui n'est pas toujours facile à vivre.

Pour le paiement des impôts locaux, les charges annuelles doivent être acquittées par l’usufruitier durant toute la période de jouissance du bien. La taxe foncière ou celle d’enlèvement des ordures ménagères fait partie de ces charges annuelles que doit payer le vendeur si il conserve l’usufruit du bien. Dans le cas contraire c’est à l’acheteur de payer.

En tant qu’usufruitier du bien en viager, le vendeur doit également en assurer l’entretien courant. Il doit par ailleurs veiller à sa conservation. Même si elle n’est pas obligatoire, la souscription d’une assurance habitation est recommandée.

Les rentes viagères (généralement rente mensuelle type loyers) procurent par ailleurs au vendeur des revenus complémentaires non négligeable, permettant souvent le maintien à domicile. La rente versée par l’acheteur au vendeur est une rente à vie qui lui permet de garder un niveau de vie confortable.

L'achat en viager est une solution rentable pour les acquéreurs qui ne sont pas pressés d'occuper leur bien. Le bouquet fait l'objet d'une négociation avec le vendeur, et acheteur comme vendeur trouvent leur compte dans la transaction bien moins risquée que celle dont elle est souvent affublée.

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